现代业主小区治理存在内外双重乏力、治理机制渠道不畅通、业主参与的积极性不高等问题，这与当前建筑物区分所有权主流理论和制度构建密切相关。现代业主小区的区分所有权应由专有权、共有权与总有权构成，即“新三元论说”。遵循总有与法人之间的演进关系，并在“人”的因素与“物”的因素满足的基础上，本文系统论证了现代业主小区中实体性业主团体法人成立的可行性。在业主团体法人内部，业主团体法人财产权（所有权）与业主成员权并存，经由业主团体法人财产权（所有权）与业主成员权的行使，小区层面的业主自治和团体拘束得以真正成为可能，在一定程度上可以有效破解现代业主小区治理中存在的种种困难，并为最终实现小区善治提供制度保障和支撑。