桑植县人民政府办公室关于加强住宅小区管理的意见

各乡镇人民政府，县直有关单位：

为进一步改善城镇人居环境，构建和谐家园，根据《物业管理条列》《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔2009〕274号)、《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》《张家界市人民政府办公室关于加强住宅小区管理的意见》《桑植县物业管理实施细则》等规定，结合我县物业管理工作实际，经县人民政府同意，现就加强住宅小区管理提出以下意见：

一、规范小区业主自治

(一)加强对小区业主自治的指导。小区业主指小区内房屋物业登记的产权人和产权共有人。小区业主自治是城镇社区自治的重要组成部分。应将小区作为社区有机组成部分纳入社区自治和管理范围，切实加强乡镇人民政府、社区对小区自治和事务管理的指导。

乡镇人民政府主要负责本行政区域内住宅小区业主大会成立和业主委员会换届工作的指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业服务纠纷。针对本行政区域内物业管理工作，定期召集物业管理工作会议；调解处理物业服务纠纷；组织、指导本辖区业主委员会的首届选举和换届改选工作；对本行政区内自行管理的住宅小区进行监督、指导；会同县房管局做好物业管理区域划分；对业主大会、业主委员会违反法律法规的行为进行调处。

(二)建立健全小区业主自治组织。业主大会是小区自治组织，应依法成立。业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。业主大会的筹备、成立、业主委员会的选举、备案应严格按法定程序进行。乡镇人民政府督促社区组织本社区范围内住宅小区业主依法成立业主大会的首届选举和换届改选工作；指导、监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解处理本社区内物业服务纠纷；参与辖区内新建商品房住宅小区综合验收及物业交接工作；对小区物业管理工作提出合理的意见和建议，努力创建平安、和谐、卫生、舒适的住宅小区；协助相关部门小区内联合执法工作。

小区业主委员会委员人选应符合以下条件：具备完全民事行为能力；拥护中国共产党的领导；遵守国家法律、法规和城镇(乡)相关政策，无治安拘留及以上个人违法记录；遵守业主大会议事规则、小区管理规约，模范履行业主义务；按时交存住宅专项维修资金，按时交纳物业服务费；诚实守信，个人无不诚信记录；热心小区公益，责任心强、公正廉洁；有一定的沟通、组织、协调能力，拥有必要的工作时间；其他应符合的条件。

小区业主委员会委员发生或发现违法违规、违反政策、不履行职责、义务或被依法限制人身自由的，其委员资格自行终止或由业主大会决定终止。

暂不具备业主大会成立条件的小区，由所在辖区社区履行组织小区自治和事务管理的义务。

(三)规范小区业主自治行为。规范小区业主大会和业主委员会的活动与行为。业主大会和业主委员会应严格按照《业主大会和业主委员会指导规则》开展活动，小区所有重大事项由业主大会决定。小区物业服务企业和物业维修施工单位的选聘、物业维修资金使用等重大事项由业主大会决定，业主委员会不得改变或代替业主大会作出决定。业主委员会对违反小区管理规定的行为进行批评教育和劝止，对侵占小区公共权益及其他违法行为代表业主大会和业主提起诉讼。

小区业主委员会应自觉接受乡镇人民政府、社区和县房地产管理局的指导，向业主定期通报工作，并接受业主的监督。业主委员会委员要提高自身素质，学法、懂法、守法，不得利用业主委员会委员身份和职务之便谋取业主合法权益之外的特殊利益。业主大会、业主委员会工作经费经业主大会决定后，可以由全体业主分摊，或从小区业主共有物业经营所得收益中列支。业主大会、业主委员会不得占用物业管理用房作其他用途，其工作经费不得从物业服务企业经营收益中列支。

小区业主应自觉遵守业主大会议事规则、小区管理规约，按时交存住宅专项维修资金，按时交纳物业服务费和垃圾处理费，不得以放弃权利为由不履行义务。业主不履行按时交存住宅专项维修资金义务的，业主大会或业主大会委托业主委员会书面催交，催交无果的，业主大会决定后依法提起诉讼；业主不履行按时交纳物业服务费和垃圾处理费义务的，物业服务企业书面催交，业主委员会督促和调解，调解不成的，小区物业服务企业依法提起诉讼。

小区物业承租人或借用人，应自觉遵守小区管理规定，承担相应义务。

(四)乡镇人民政府、社区对小区业主自治实行层级指导和管理。乡镇人民政府应对小区自治和管理工作作出部署，社区应将小区自治和管理工作纳入日常工作范围。业主委员会及其成员不履职或不依法履职导致小区管理失序和混乱的，乡镇人民政府及社区应指导和组织小区召开业主大会依法改组业主委员会。

二、将小区纳入社会管理综合治理范围

(五)坚持属地管理原则，明确本辖区小区事务管理机构，将小区管理纳入社会管理综合治理考核范围。乡镇人民政府及社区是管理辖区内小区事务的责任主体。各级各有关部门要严格按照职能职责和授权范围，加强对小区的行政管理和行政执法工作，确保职责履行到位(行政管理和行政执法部门的小区管理工作职责详见附件)。

乡镇人民政府设立小区事务管理办公室，明确分管领导和工作人员，在县职能部门指导下，做好辖区内小区管理、业主自治和物业服务的指导工作；社区设小区事务管理专干，具体指导辖区内小区业主大会和业主委员会的筹备、成立、备案和履职，以及小区管理、小区自治、小区物业信访投诉执着待处理工作。

(六)综治部门要加强对小区社会治安防控体系建设工作的指导。乡镇人民政府、社区督促开发建设单位和物业服务企业在小区、楼栋、楼层、电梯、出入口安装电子监控设施；指导建立小区群防群治队伍，完善小区社会治安和防火巡防机制；指导小区、楼栋、单元、家庭等平安创建活动。

(七)建立小区管理工作联席会议制度。联席会议由综治、信访、公安、司法、发改、民宗、人社、环保、住建、规划、国土、城管、房管、食工质、消防、卫计、电力、自来水、交警、环卫、园林绿化等部门负责人组成，由县人民政府分管城市工作的负责人召集，办公室设房地产管理局。根据会议需要，邀请乡镇人民政府、社区、业主委员会、物业服务企业代表参加。联席会议负责研究商讨小区自治、物业服务、管理政策措施，指导实施小区自治、物业服务、管理工作重大事项，及时研究和解决小区自治、物业服务、管理工作中全局性、倾向性问题。

三、提升小区物业服务水平

(八)夯实小区前期管理与前期物业服务基础。房地产、消防、交警等部门应参与新建房地产开发项目规划、设计评审会并提出意见。房地产开发建设单位应严格按照规划指标，设计配建配备物业管理用房、社区管理用房、垃圾转运用房、车位(库)、文体活动场所、小区道路、视频监控和门禁设施，以及消防、园林绿化、环保环卫、人防、供水、供电、供气和通讯、电视、网络设施。

上述配套用房和设施设备须经物业承接查验合格，县房地产管理局应对此加强监督。未经前期物业服务企业、购房人代表参与物业承接查验并合格的项目，开发建设单位不得交房。物业承接查验合格后，物业服务企业、购房人或业主代表应当与开发建设单位签订物业承接查验协议，并报县房地产管理局备案。开发建设单位应将物业承接查验相关资料移交前期物业服务企业，小区业主大会产生后转交小区业主委员会。未办理物业承接查验备案手续的新建房地产开发项目，房屋测绘机构不得受理现场实物测绘。

开发建设单位申请房地产开发项目竣工综合验收时，应通知前期物业服务企业、购房人或业主代表参与并在各单项验收单上签字。

(九)规范物业服务项目交接。小区业主大会自管物业，开发建设单位或业主大会解聘、选聘物业服务企业，应报县房地产管理局备案。物业服务合同期满或依法终止、物业服务企业撤出小区时，应按照有关规定向业主委员会交接承接物业(即小区配套用房和设施设备)及相关资料，并在县房管局、乡镇人民政府和社区居委会的共同监督下，按照物业管理相关规定依法进行移交。对建设单位不按规定移交的，不予办理竣工验收；对前期物业服务企业不向业主委员会移交、新旧业主委员会之间不移交、业主委员会成员资格终止后不向业主委员会履行交接手续的，由物业联席会议协调解决，经协调仍拒不移交的，可依法申请县人民法院协助移交，业主或业主委员会也可依法通过法律途径维护自身权益。

(十)严格履行房屋质量及配套设施设备保修责任。开发建设单位、承建单位应积极履行房屋及配套设施设备法定期保修责任。法定保修期满前，县房管局应管控开发项目资本金；开发建设单位在退还承建单位质量保证金时，须经小区业主委员会、所在地社区及物业服务企业签字同意。对法定保修期内未履行保修责任和义务的开发建设单位，延长保修责任期，所管控开发项目资本金解控期相应延长。

(十一)推进小区配套设施设备综合改造。供电、供水、供气、网信、有线电视等单位要加强和组织小区管网的升级改造，依法承担相关管线和设施设备维修、养护的责任。

(十二)加强小区住宅专项维修资金交存和使用管理。县房地产管理局应当根据当地实际，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的标准，并适时调整。住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、小区共用设施设备保修期限满后的维修维护和更新、改造，不得挪作他用。

小区业主首期交存住宅专项维修资金使用后余额不足三分之一的，小区业主大会应设定业主续交续存住宅专项维修资金及标准，小区业主委员会应履行催交义务和责任。

小区业主委员会、物业服务企业及维修施工单位虚报维修工程造价、虚设维修事项套取住宅专项维修资金的，除依法、依纪追究相关责任外，将该物业服务企业、维修施工企业计入不诚信记录名单，限制该物业服务企业承接新的物业服务项目，限制该维修施工企业承接新的小区维修工程。

(十三)开展物业服务行业星级评定。县房地产管理局牵头制定出台物业管理项目、物业服务企业星级评定细则和标准，组织开展星级评定工作。

(十四)加强物业服务企业资质管理。对管理混乱、服务水平低、不履行物业服务合同、业主投诉较多经查证属实，以及达不到相关规定要求的物业服务企业，县房地产管理局应责令其限期整改，情节严重或拒不整改、多次整改仍无实效的，按照相关规定退出其资质。业主、业主委员会对物业服务企业不按物业服务合同履行义务的，可依法提起诉讼。

四、优化物业服务企业发展环境

(十五)制定并落实支持物业服务企业发展的各项优惠政策。合理确定物业服务企业缴税基础，切实减轻物业服务企业负担。支持和鼓励物业服务企业购买企业责任险、电梯责任险等商业保险。

(十六)加强物业服务行业劳动用工保障。人社部门应指导物业服务企业加强劳动合同用工管理，为物业服务企业招用人员举办招聘会、优先提供招聘平台并实行免费服务。